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Em Exercício Profissional (veja mais 148 artigos nesta área)

por Eng. Adv. Francisco Maia Neto

Engenharia de Avaliações



Quando as atividades humanas caminham cada vez mais para a especialização, nada mais natural que passemos a entender melhor a ciência conhecida como Engenharia de Avaliações, especialmente em um momento que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)


está encerrando o conjunto de Normas Técnicas denominada série NBR-14.653, que procurou atualizar diversos conceitos e atingir todo o espectro de atividades abrangidas por esta ciência.


Primeiramente devemos fazer uma retrospectiva histórica dos acontecimentos que alicerçaram a construção de uma atividade largamente utilizada por pessoas físicas e jurídicas, cuja pedra fundamental foi lançada no Brasil em 1918, quando o Eng. Vitor da Silva Freire publicou um artigo sobre avaliação racional de terrenos, o que já se fazia em outros países desde meados do século anterior.


Durante as décadas de 20 e 30, diversos trabalhos procuraram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Berini Lysandro Pereira e Ernani Nogueira, ao mesmo tempo, que grandes transformações alteram a paisagem urbana da cidade de São Paulo, movidas por grandes desapropriações.


Em 1941, Luis Carlos Berrini Lança seu primeiro livro - Avaliação de Terrenos -, a mais significativa obra do gênero em língua portuguesa. Logo em seguida, Alberto de Zagottis escreve sobre a importância do método estatístico como instrumento de avaliação pelo método científico.

Em novembro de 1952, o Anteprojeto de Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo Eng. Augusto Luis Duprat, é examinado pela ABNT. Em 1954, o Eng. Hélio de Caires e sua equipe promovem em São Paulo a 3ª Convenção Pan-americana de Avaliações, abrindo caminho para a abertura de diversos institutos estaduais, sendo os mais antigos os do Rio de Janeiro (IEL), São Paulo (IBAPE), Pernambuco (IPEAPE), Rio Grande do Sul (IPARS) e Paraná (INAPAR).

Ao longo dos anos 60, no rastro do novo perfil que delineava o país, a nova ciência ganhou impulso, capitaneada por engenheiros que aprofundaram na especialização, sendo que, em 1974, a Editora Pini publica o livro - Engenharia de Avaliações -, um marco na moderna técnica científica de avaliações e precursora de inúmeras obras que vieram suprir a necessidade crescente de trabalhos sobre o assunto.

Em 1977 surge a primeira Norma Brasileira da ABNT, em seguida, com a fundação do IMAPE, hoje IBAPE-MG, no ano de 1979, a Engenharia de Avaliações, toma novos rumos em Minas Gerais, com a realização de diversos seminários, cursos e simpósios visando a formação e reciclagem de técnicos.


Os Congressos Brasileiros (COBREAP’s) passaram a acontecer periodicamente à partir de 1974, em São Paulo, vindo a seguir Curitiba (77), Rio de Janeiro (80), Porto Alegre (84), Recife (87), Belo Horizonte (90), Natal (93), Florianópolis (95), São Paulo (97), Porto Alegre (99), Guarapari (2001), Belo Horizonte (2003), Fortaleza (2006), que neste ano de 2007 acontecerá em Salvador.


No momento, o nível de evolução desta ciência levou o Brasil a sediar a UPAV (Union Panamericana de Asociaciones de Valuacion), cujo congresso internacional aconteceu no Brasil no ano de 2006, e nosso país se prepara para promover no ano de 2008, juntamente com o Congresso Mundial de Engenheiros, que ocorrerá em Brasília, o II Congresso Mundial de Avaliações.


A evolução histórica dessa ciência demonstrou a solidez de seu crescimento, restando agora mostrar sua amplitude, uma vez estar sustentada em conhecimentos gerais de engenharia, mesclando com convites de outras áreas, tais como economia e estatística, objetivando determinar o valor de bens móveis e imóveis, elaborar estudos e realizar análises e projeções de comportamento mercadológico. A seqüência dos trabalhos encontra regulamentação através das Novas Técnicas editadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que exige um grau de fundamentação e precisão dos resultados, buscando dar transparência às conclusões obtidas, além de serem objeto de registro juntos aos CREA’s (Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), através da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).


Os serviços abrangidos pela Engenharia de Avaliações iniciam-se pela determinação de valores para compra e venda, locações, fusões e aquisições, reavaliações de ativo, regulação de sinistros e chegam às análises econômico-financeiras de bens intangíveis, marcas, patentes e fundo de comércio (good will), tudo isto cobrindo os imóveis urbanos e rurais, complexos industriais, jazidas, máquinas, equipamentos e instalações.


A metodologia básica adotada é o denominado - Método Comparativo -, como o próprio nome sugere, aquele onde, após ampla pesquisa mercadológica, o avaliador determina, por processo estatístico, um intervalo de variação do valor do bem, indicando neste campo decisório sua conclusão sobre o valor final.

Quando não é possível a adoção dessa metodologia, e tratando-se de imóveis prontos, pode ser utilizado o “Método Evolutivo”, conjugado ao “Método da Quantificação do Custo”, que consiste na identificação do custo de reedição das benfeitorias, que pode ser feito à partir do CUB (Custo Unitário Básico) publicado pelos SINDUSCON’s, com as devidas adequações, ou através de orçamento detalhado, devidamente depreciado em função de sua idade aparente e estado de conservação.


Neste método torna-se imperativo ser considerada a “vantagem da coisa feita”, que a Nova Técnica determina que seja obtida através do “fator de comercialização”, representando o acréscimo de valor do imóvel concluído e pronto para serem utilizados em relação a outro semelhante, mais ainda por construir.


Os loteamentos e incorporações podem ser avaliados pelo “Método Involutivo”, mediante determinação de um hipotético empreendimento futuro, compatível com as características do local e condições de mercado, onde são consideradas as receitas prováveis e despesas inerentes, além das condições financeiras do processo, resultando no valor da gleba urbanizável ou lote para incorporação. A moderna técnica avaliatória busca prestigiar as avaliações econômicas, através do “Método da capitalização da renda”, que utiliza uma projeção de rendimentos, gerando um fluxo de caixa cujo objetivo é calcular o valor presente, bem como pode ser aplicado na avaliação de aluguéis.


Finalmente, cumpre destacar o papel dessa ciência como auxiliar do Poder Judiciário e de juízo arbitral, quando esses profissionais são chamados para elaborar laudos periciais em controvérsias que envolvam discussão de valores, tais como desapropriações, revisionais de aluguéis, inventários e partilhas, dentre outros, cujas conclusões são indispensáveis à decisão dos julgadores.



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