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Em Exercício Profissional (veja mais 147 artigos nesta área)

Os CREAs e o IPTU que as Prefeituras querem cobrar...



A carga tributária do Brasil chega quase a 44%, sendo a segunda maior carga sobre salários do mundo. Com estes dados, o Brasil perde apenas para a Dinamarca, sendo a maior carga tributária para um país em desenvolvimento e o brasileiro normalmente tão inconformado já está se acostumando a pagar tanto imposto, que nem tem reclamado mais e nem bem acabou de pagar o IPVA, já vem chegando o carnezinho do IPTU.

Por outro lado passa até meio despercebido a relação do Sistema CONFEA/CREAs com o IPTU que as Prefeituras querem cobrar..., e muitos executivos municipais elevam e até manipulam de tal maneira a contribuição do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana), e os valores pagos para o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos), que deveriam mesmo ser fiscalizados pelos CREAs (se houver denuncia), sobre os procedimentos técnicos que utilizaram na base destes impostos, ou seja, na Elaboração da Planta de Valores.

Direito Tributário

- “De acordo com o princípio do benefício um sistema tributário justo é aquele em que cada contribuinte paga uma quantia diretamente relacionada com os benefícios que recebe do governo. Este princípio não se restringe as receitas, mas está relacionado à alocação dos benefícios dos serviços públicos. Portanto, um princípio de tributação também precisa ser adotado. Este princípio, é que as pessoas devem contribuir para o custo dos serviços públicos na medida de sua capacidade de pagamento. Isto implica iguais recolhimentos de impostos por contribuintes com a mesma capacidade de pagamento, e diferentes recolhimentos de impostos quando tais capacidades diferem. Imposto é a contribuição coercitiva, obrigatória, que se paga ao Estado (União, Estado e Município) em função de suas atividades e não vinculada a determinado serviço”. O artigo 156 da Constituição Federal estabelece os seguintes impostos municipais: Seção V – Dos Impostos dos Municípios

I – propriedade predial e territorial urbana – IPTU; II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição – ITBI”;


O Código Tributário Nacional define no seu art. 33, no Capítulo III – Impostos sobre o Patrimônio e a Renda, Seção II – Imposto sobre a Propriedade Territorial e Predial Urbana, e também no art. 38– Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos – ITBI, e estabelece que a base de cálculo destes dois tributos é o Valor Venal do imóvel.


O IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do bem imóvel, portanto um imposto de natureza real, por que a sua quantificação desconsidera os aspectos de cunho pessoal dos contribuintes, sendo um autêntico imposto sobre a existência de direitos sobre a propriedade de um bem imóvel e não pode variar de acordo com a capacidade contributiva do sujeito passivo do dever tributário, mas, infelizmente a maioria dos “administradores”, e membros de “comissão municipal” “tributam”,... indevidamente.

Normalmente este é o princípio e a base do método arcaico dos lançamentos feitos arbitrariamente pelos “lançadores” e outras “autoridades fiscais” de inúmeras Prefeituras, que não possuem profissionais do sistema CONFEA/CREAS no controle e auditoria das avaliações de bens imóveis, afinal, a planta genérica de valores é a base para fins de tributação.

O cadastro imobiliário reúne informações sobre os prédios existentes na cidade sujeitos a impostos e alíquotas desses tributos referentes a cada área da cidade. Já a planta de valores representa o mapa detalhado das áreas sujeitas à tributação do imposto predial e territorial urbano, que contém a correlação com a inscrição do cadastro imobiliário. O valor do IPTU é quantificado através da relação do valor venal do imóvel, composto pelo valor venal do terreno e da construção, com a alíquota do imposto. Além do aspecto tributário, pode-se ressaltar que a planta de valores também é um instrumento para o planejamento municipal, na medida em que reflete os índices de valorização imobiliária e propicia a ação regularizadora do governo municipal quanto ao uso e ocupação do solo.


A planta de valores genéricos “consiste em um documento gráfico que representa a distribuição espacial dos valores médios dos imóveis em cada região da cidade, normalmente apresentados por face de quadra”. A principal função está em permitir a definição de uma política de tributação imobiliária que seja justa e tenha equidade.


A Administração Municipal deve promover constantemente e com critérios técnicos a atualização da planta de valores a fim de estabelecer a justa relação dos investimentos públicos financiados com captação de recursos proveniente também da tributação imobiliária.


Como o IPTU é um tributo difícil de administrar, por causa dos custos de atualização da base de dados (inclusive custos políticos), é fácil observar a injustiça na tributação, em qualquer cidade brasileira. Sua atualização é fundamental para o crescimento da receita municipal, natural e necessária para cobrir as novas demandas do desenvolvimento local através dos investimentos públicos, mas não pode ser instrumento de ganância de executivos ambiciosos, ou ilegais quando executada sem técnicos especializados, conhecedores do assunto e capacitados além de legalizados através de uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, para fazê-lo, afinal trata-se de uma avaliação.


Avaliação é ciência e como tal está lastreada em princípios e normas técnicas específicas. Tratando-se de atividade que envolve a necessidade de profundos conhecimentos técnicos do bem e do mercado, muitas vezes com finalidade judicial ou de relevância patrimonial.
Existem Leis e Resoluções que atribuem as avaliações exclusivamente aos profissionais da área tecnológica, os Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos”.


Lei Federal 5.194/66 regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo;

Artigo 7° - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;


Artigo 13° - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.


Artigo 14° - Nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, é obrigatória, além da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do profissional que os subscrever e do número da carteira referida no Art. 56.


Artigo 15° - São nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia, inclusive a elaboração de projeto, direção ou execução de obras, quando firmados por entidade pública ou particular com pessoa física ou jurídica não legalmente habilitada a praticar a atividade nos termos desta Lei.


IPTU e ITBI são tributos baseados nos valores venais dos imóveis, os quais devem ser determinados através dos métodos científicos consagrados pela engenharia de avaliações, e com recolhimento de ART, do profissional responsável por este serviço.

Portanto a correta definição do valor de mercado de imóveis deve ser executada por profissionais de nível superior registrados no CREA. Fato facilmente constatado através de uma solicitação da ART do responsável que elaborou as plantas de valores, e aí é que entram as fiscalizações dos CREAs, tão ausentes das Prefeituras municipais.

Os valores lançados pelas Prefeituras, normalmente são tão errados que até o INSS, emitiu recentemente a Resolução nº 39, em 29 /08/2007, e menciona no artigo 4º, para desconsiderar os valores obtidos com base no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), para as avaliações de bens imóveis de interesse do INSS, e que deverão observar as diretrizes constantes da NBR 14.653, considerando que a elaboração de laudo de avaliação de imóveis é atribuição exclusiva de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, conforme art. 7º, alínea "c" da Lei nº 5.194, de 24/12/ 1966, bem como as Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) de nºs 218 e 345.


Se levarmos em conta a Resolução do Confea n° 218, que discrimina atividades das diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, elenca em seu art. 1°, para efeito de fiscalização do exercício profissional, as atividades correspondentes às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, estabelecendo, como Atividade 06, as pertinentes à vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico, e a Resolução do Confea n° 345, que dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, diz em seu art. 2º que compreende-se como a atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, arquitetos, engenheiros agrônomos, geólogos, geógrafos e meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões e, no art. 3°, que serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs. E ainda o disposto na Decisão Normativa do Confea nº 034, de 9/05/90.


A necessidade de se assegurar o devido cumprimento dos procedimentos técnicos e legais na elaboração de Plantas de Valores e na definição de metodologia aplicável para fins de determinação de Valores Venais como base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU, do Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos – ITBI e como referência para o cálculo de Contribuição de Melhorias, para que os munícipes não sejam prejudicados na cobrança destes tributos, bem como a municipalidade não deixe de arrecadar receita que lhe cabe, promovendo-se justiça fiscal, com equidade e uniformidade,

A Avaliação é uma atividade de engenharia que envolve a análise técnica para determinação do valor de um bem. Independentemente de questões legais e normativas, é importante entender os benefícios e vantagens de se contratar profissional habilitado, especialista, para realizar uma Avaliação.


As Prefeituras normalmente avaliam apenas os terrenos por valores de mercado, sendo que os valores das construções são normalmente determinados através do método do Custo de Reprodução, técnica antiga e largamente utilizada que não refletem a realidade dos valores dos imóveis. O cálculo por custo de reprodução provoca erros na avaliação dos tributos e perda de receita por serem elaboradas por profissionais não habilitados e/ou por não serem periodicamente atualizadas às sucessivas transformações do mercado imobiliário, podendo acarretar em injustiça fiscal (tributação não equânime), bem como eventual recolhimento de receita tributária inferior à arrecadação potencial, em descumprimento ao artigo 11 da LRF, “Art. 11 – Constituem requisitos essenciais da responsabilidade na gestão fiscal a instituição, previsão e efetiva arrecadação de todos os tributos da competência constitucional do ente da Federação”, e ainda que estes valores possam ser questionados na Justiça comum, por serem obtidos de modo ilegal.


Portanto a correta estipulação do valor venal do bem imóvel é condição necessária para a justa e efetiva arrecadação dos impostos, razão pela qual há necessidade de que a avaliação dos bens imóveis seja feita por profissionais habilitados e observando-se critérios técnicos reconhecidos. O processo de avaliação de imóveis para elaboração da planta de valores exige a compreensão das características básicas da população de imóveis da cidade, de modo que o modelo adotado permita a avaliação de todos os imóveis. Os investimentos públicos e a promoção do desenvolvimento local previsto no Plano Diretor devem ser consideras pelo poder público municipal quando da atualização da planta de valores, empregada para esta finalidade.

APENAS AS NORMAS DA ABNT TEM VALOR JURÍDICO PARA DETERMINAR AS CONDIÇÕES TÉCNICAS DE LAUDOS AVALIATÓRIOS.


Variáveis como o valor do m2 do tipo de construção, a depreciação do imóvel, a conservação, a área real em metro quadrado do imóvel, o zoneamento, área de testada, distância do centro da cidade, presença de melhorias urbanas, calçadas e muro, utilizando corretivos de situação, corretivos de pedologia, corretivos de topografia, a existência de redes de água, luz e esgoto, e outras variáveis são alguns dados necessários para avaliação do imóvel , além das consideradas e definidas pela NBR 14653-2:2004 – Avaliação de bens – Parte 2 - Imóveis urbanos.

Compete aos CREAs, a fiscalização da Lei nº 5.194, bem como de Resoluções e Atos Normativos aprovados nos Conselhos, www.confea.org.br/publique/media/ATO%204-%20CREA-RS.pdf- Ato do CREA RS sobre a fiscalização dos serviços técnicos de avaliação e vistoria de bens imóveis realizados pelas Prefeituras Municipais, ou o de São Paulo, que ainda aguarda a emissão apresentado pelo ex Presidente e ex Conselheiro João Abukater, aprovado de forma unânime na Plenária de Novembro de 2.006, mas ainda não posto em prática.

JURISPRUDÊNCIA

SISTEMA CONFEA/ CREAs DECISÃO Nº: PL-0912/2001 CREA-MS x PREFEITURA DE NOVA ANDRADINA – MS DECISÃO Nº: PL-0907/2001 CREA-MS x PREFEITURA DE NOVA ANDRADINA – MS Mantém o Auto de Infração e Notificação– avaliação técnica para fins de ITBI.

PROCESSO CAO 1040-03 - AÇÃO CIVIL PÚBLICA MP x PREFEITURA DE SANTO ANDRÉ – SP


Condenação da Prefeitura Municipal à devolução dos valores que foram pagos a maior por todos os contribuintes, com incidência de juros e correção monetária, e à emissão de novos carnês de pagamento do IPTU, considerando-se a anterior Planta Genérica de Valores, em FMP, corrigindo-se os valores lançados, como de lei. Razão principal valores absurdamente elevados e distorcidos, sem qualquer base de habilitação técnica em avaliação para tanto, considerando que só os que têm registro no CREA estão habilitados a fazer, nulidade de contrato. JURISPRUDENCIA QUE PODE SER OBITIDA NO LINK www.mp.sp.gov.br/.../page/portal/cao_cidadania/acoes_civis/acptributos/acp_tribiniciais/CAO%201040-03_0.doc


A Planta Genérica de Valores é um serviço de engenharia, que deve atender aos preceitos e princípios da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos com as considerações que só os que têm registro no CREA estão habilitados a fazer. Avaliação imobiliária, portanto, é um serviço privativo dos profissionais registrados no CREA, como se vê de seu art. 7º. letra “c”. da Lei 5.194, e as entidades públicas (cf. art. 8º.) só podem realizar aqueles atos privativos quando seus funcionários, com a necessária habilitação e registro, o fazem (“com a participação efetiva e autoria declarada”, sic), com pena de não terem nenhum valor jurídico (cf. art. 13, c.c. art. 14, mesma lei).

Qualquer cidadão é competente para apresentar uma demanda visando o interesse de uma coletividade, principalmente quando existam ilicitudes ou exorbitâncias dos valores cobrados de maneira indevida do IPTU ou ITBI, e podem determinar nulidade de cobrança dos valores lançados pelas Prefeituras por defeito de procedimento. Além disto, caso alguém não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Administração, qualquer contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido.


Marcio de Almeida Pernambuco – CREA 0600905790.

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