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Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 122 artigos nesta área)

por Engº Francisco Maia Neto

O síndico e as reformas condominiais



A ocorrência do desabamento de dois edifícios no centro da cidade do Rio de Janeiro, no ano de 2012, cujas causas foram atribuídas à execução de obras de reforma em unidades autônomas sem os devidos cuidados, trouxe à discussão a questão da responsabilidade do síndico, bem como de suas obrigações e atribuições no que tange à própria administração condominial e sua interferência entre as áreas privativas e comuns do edifício.

Na esteira dessas tragédias, onde foram registrados inclusive muitos óbitos, tanto o legislativo municipal como o estadual, se apressaram em editar leis que instituíram a obrigação dos condomínios contratarem os denominados laudos de autovistoria, elaborados por profissionais habilitados, registrados no CREA/RJ ou no CAU/RJ, o que caracteriza uma transferência de responsabilidade do poder público para o particular, que passou a arcar com os custos desse trabalho, o que já pode ser constatado pelas placas indicativas nas fachadas das edificações.



Ainda como decorrência desses episódios fatídicos, iniciou-se uma discussão no âmbito da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que culminou com a edição da Norma Brasileira NBR-16.280, que disciplina as reformas em edificações, objetivando juntamente garantir a segurança do edifício, fazendo com que toda intervenção no imóvel que possa alterar ou comprometer sua segurança ou de seu entorno seja submetido à análise prévia, seja da construtora e do projetista, durante o prazo de garantia, ou de engenheiro ou arquiteto, após este período, mediante a elaboração de um laudo técnico.

O objetivo da diretoria técnica contida no texto normativo é de orientar o síndico e o condômino interessado na obra, que encontrará ali os métodos para planejamento, projetos e implicações das reformas, que poderão alterar as características gerais do edifício, além de conter as especificações sobre as características das obras de reforma, da segurança da edificação e seu entorno, do registro documental anterior às obras de reforma, dos procedimentos utilizados e da situação pós-obra.

A existência de regras procedimentais se torna salutar, na medida em que a maioria dos adquirentes de imóveis deseja fazer alterações na edificação, seja na parte elétrica ou hidráulica, nos revestimentos de pisos e paredes ou até mesmo com a supressão de paredes e abertura de vãos, cuja ausência de amparo técnico por profissionais da engenharia ou arquitetura poderá trazer graves consequências, não só na ocorrência de danos materiais, mas até mesmo de vítimas fatais.

Não obstante o reconhecimento da pertinência e da propriedade em se estabelecer critérios objetivos para a execução das reformas condominiais, a sua aplicação ganhou discussão entre os operadores do dinheiro, uma vez que a norma da ABNT não é lei, uma vez ausentes os requisitos indispensáveis, além do que sua obrigatoriedade de cumprimento só estaria abrangida nos casos onde exista relação de consumo, o que não se verifica entre condomínios, condôminos e o síndico, conceito também relativizado em decisão do STJ – Superior Tribunal de Justiça, em decisão do Min. Luís Felipe Salomão (RESP 1.107.981/MG).

No que tange especificamente ao síndico, sua competência encontra-se estabelecida no artigo 1348 do Código Civil Brasileiro, podendo ser ampliada mediante convenção condominial, mas entendemos que a preocupação como a integridade física dos moradores e a segurança da edificação se enquadra nessas obrigações, portanto, embora a NBR-16.280 não tenha efeito de alterar a legislação vigente, seu conteúdo trouxe avanços nas diretrizes sobre os procedimentos para reformas em edificações, devendo ser adotado como balizamento para as futuras intervenções que alterem as partes internas das unidades autônomas, especialmente aquelas que ofereçam risco à edificação.




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