Seu navegador não supoerta scripts

Busca

 

Artigos

 



Catálogo de Produtos Inclusivos

 

Acompanhe-nos

Facebook   Facebook

 

 

Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 119 artigos nesta área)

por Samira Tanus Madeira

Cobrança de condomínio: Quando ela pode ser abusiva?



Desde 2013, uma decisão do STJ no Recurso Especial 1.104.352 demonstrou que a cobrança de condomínio, levando em consideração unicamente a fração ideal do imóvel, pode ser abusiva.

Ou seja, nem sempre os proprietários dos maiores imóveis (térreos ou coberturas ) deverão pagar mais que demais condôminos .


A convenção do condomínio quase sempre estipula o valor da cobrança condominial tão somente levando em consideração a metragem do imóvel. É que a lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias (LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.) estabelece que "Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade"

Para grande parte dos Juristas, esse critério deve ser revisto na medida em que utiliza tão somente a questão patrimonial, onerando o proprietário por simplesmente possuir um imóvel maior do que os demais condôminos. Certo é que, na grande maioria dos condomínios, todos possuem os mesmos direitos e deveres de utilização das áreas comuns, pouco importando o tamanho do imóvel.

Na decisão acima mencionada, o STJ decidiu :
"O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos". No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia."

Deste modo, entende-se que a legislação deu a liberdade da assembleia geral adotar um critério justo que busque cobrar de cada unidade o que realmente é utilizado, respeitando sempre o "princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa".

Portanto, quem deseja alterar a forma de rateio, indica-se inicialmente que promova a NOTIFICAÇÃO do condomínio requerendo convocação de Assembleia Geral Extraordinária visando alteração da Convenção. O quórum de aprovação para alteração deverá ser de dois terços de todos os proprietários.

Não sendo possível essa solução extrajudicial, deverá ser ajuizada uma ação anulatória da cláusula da Convenção do Condomínio que prevê o rateio das despesas condominiais proporcional à fração ideal de cada unidade , demonstrando que sua unidade autônoma não é beneficiada pelos serviços e despesas inerentes aos gastos condominiais rateados, ou seja, a existência de enriquecimento ilícito dos demais envolvidos diante dessa suposta quebra de isonomia.

É ainda recomendável que esta ação seja instruída de PERÍCIA demonstrando os fatos alegados de que todos os condôminos gozam dos mesmos benefícios ofertados com a despesa.

Conclui-se que o uso da metragem do imóvel como critério de divisão das despesas não pode ferir os artigos 421 (função social do contrato), 422 (boa-fé objetiva), 884 (enriquecimento sem causa), todos do Código Civil.

Busca-se, assim, a anulação do rateio pela fração ideal, demonstrando que, em certos casos, essa forma de divisão penaliza determinado proprietário de imóvel ao forçá-lo a pagar a mais por serviços e empregados que trabalham igualmente para todos os proprietários.


Samira Tanus Madeira, advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro, São Paulo e Macaé- RJ.




Visite nossas páginas no facebook -www.facebook.com/forumconstrucao e Twitter - www.twitter.com/forumconstrucaoCurta, Divulgue

Comentários

Mais artigos

Cobrança de condomínio: Quando ela pode ser abusiva?

Como investir em imóveis

Condomínios devem fazer vistoria e limpeza para evitar escorpiões

Confira três dicas sobre como investir em imóveis

Saiba como poupar dinheiro ao comprar um imóvel

Regras de condomínio no fim de ano: Direitos e deveres dos moradores

Qual a melhor época para comprar um imóvel?

Documentação: o que é necessário saber antes de uma reforma

9 dicas para encontrar seu imóvel comercial

6 Dicas para encontrar o apartamento ideal

Morar em condomínio: pontos positivos e negativos

Como Escolher um Apartamento

Comprando um imóvel com segurança

Hora de reforçar a higiene nos condomínios para combater as doenças no outono/inverno

A diferença entre construtora e incorporadora

Vistoria de apartamentos novos: porque ela é tão importante.

Dicas para a compra segura de seu imóvel

Os cuidados ao contratar a administradora do condomínio

Pensando nas Crianças: geração que vive em condomínio quer desfrutar de lazer e segurança

Taxas de condomínio: alternativas são necessárias para o momento de crise

O síndico e as reformas condominiais

Acessibilidade, Condomínios devem se adaptar

Mitos e verdades na compra de uma casa

Condomínios novos reduzem o consumo de água.

Vantagens e Cuidados na hora de Comprar Imóveis na Planta.

Condomínios: Tolerar ou não barulho de vizinhos.

Imóveis, A era dos supercompactos

Como elaborar um projeto de construção de uma casa?

Instalação de antena em topo do prédio

Dicas para a compra de casa de campo

Vidros na construção civil

Você sabe o que é manutenção predial?

Imóvel novo ou usado? Antes de decidir, veja o que levar em conta.

Manutenção, algo que todos precisamos

Alteração da fachada do apartamento: quem decide, o proprietário ou o condomínio?

Assembleia virtual em condomínios é tendência

Condomínio, sociedade que deve prevalecer o diálogo

Saiba como eliminar os cupins da sua casa

Ninguém quer ser síndico. E agora?

Perguntas e respostas sobre Direito Trabalhista

Como comprar um Imóvel sem acumular Dívidas.

O uso do FGTS para a compra de imóveis.

Primavera traz aumento de bichos indesejados no condomínio. Como se prevenir?

A área do Imóvel no Lugar Certo.

Como avaliar um imóvel?

Drogas em condomínios

À procura de uma administradora, Aspectos importantes a serem considerados

Com quantos shopping centers se faz uma cidade?

Quais os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel?

Qual a diferença entre área útil e área total?

Os criadores de um projeto imobiliário - bastidores de uma obra

Implantação do prédio no terreno

O que checar antes de assumir o cargo de síndico

Na hora de reformar, quem deve arcar com os gastos, o inquilino ou o proprietário?

Checklist contra incêndios

Guia para reciclagem em condomínios

Sazonalidades no condomínio

Festa no condomínio? Cuidado para não arranjar confusão!

Defeitos em edifícios

Imóvel na planta: sonho ou pesadelo?

Apartamentos Novos são menores?

Venda ou locação de vaga de garagem em condomínio?

Etiqueta em condomínios

Imóvel em condomínio? Dicas úteis na hora da compra.

Investir em imóveis na planta, como fazer?

Dez dicas para comprar um imóvel na planta.

Funcionalidade Importa mais que Tendências e Moda

A Terceira Geração dos Flats

Como fazer alterações na planta do apartamento sem reduzir seu preço de venda

Compra de Imóveis na Planta, o que analisar?

Alteração de fachadas e das áreas comuns

A sistemática do Projeto como empreendimento

Crédito imobiliário, saiba como escolher o melhor

Elevadores: Período de chuvas requer cuidados especiais

Sala de ginástica, como montar uma em seu prédio?

As finanças de um condomínio

Como conservar os elevadores?

As contribuições da Manutenção para a segurança do complexo predial

Síndico, quais são suas reais atribuições?

Estrangeirismos dominam lançamentos imobiliários

O mercado imobiliário e a internet

Condomínios: Critério de rateio

Comprando imóvel na planta? Cuidado com o contrato.

Sem entrar em armadilhas no Minha casa, Minha vida.

Prospecção: Os sete maiores erros cometidos pelos corretores de imóveis

Não se deixe enganar pelas áreas.

O que é necessário para fazer qualquer reforma ou obra em condomínios.

Qualidade na Construção Civil

Quanto vale seu imóvel? Quando dois mais dois, podem não ser quatro

Critério de rateio em condomínios

Construir para alugar

Pagar aluguel pode ser melhor do que fazer financiamento

Financiando seu imóvel em 7 passos seguros.

Maquiagem camufla os atrasos nas obras do PAC

Imóveis blindados são estimulados pela violência

É possível um terceiro comprar ou alugar garagem em prédios?

Vida em condomínio: sonho ou pesadelo?

Shoppings fazem readequações para se manterem competitivos e lucrativos

Desempenho do PIB ainda não captou recuperação da construção no primeiro semestre.

Ritmo do emprego na construção civil vem surpreendendo positivamente.

Condômino indesejável

Glossário Imobiliário

Hotel ou residência?

Terraplanagem + erosão = desastre

A incapacidade do estado de planejar e contratar

Contratos de gaveta

Imóveis : Em busca de melhores investimentos

Viver como antigamente

Casa em Resort

A importância do Habite-se

O que significa o conceito “build to suit”?

Empreendimento usa conceito sutentável

Shopping center com Centro empresarial: uma parceria de sucesso

Na ponta do lápis: será que é bom negócio construir para vender?

Avaliação imobiliária, a velha questão do preço versus valor

Será que comprar imóvel na planta é um bom negócio?

Guia para seu cliente: etapas da construção de uma residência ou pequena obra

Que fatores valorizam ou desvalorizam um imóvel?

Qual a área real de um apartamento?

A epidemia dos Condomínio-Clube