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por Engº Francisco Maia Neto

Qual a área real de um apartamento?



É comum ouvirmos falar em “Apartamentos de 2 dormitórios” como se a quantidade de quartos representasse o tamanho do imóvel. Com efeito, provavelmente um de 3 dormitórios será maior do que um de 2, mas nem sempre. Um apartamento de 2 dormitórios construído há 40 ou 50 anos poderá ter sua área útil maior que seu congênere atual de 3 dormitórios. Justamente por esta diferença de avaliação, a questão da área real de um apartamento gera discussões acaloradas.

A área real de um apartamento também costuma ser chamada de “área útil” ou “área privativa”, mas são termos que se referem a sistemas diferentes de medição, tendo levado até mesmo à disputas judiciais especialmente quando se trata de imóveis de alto padrão. Isto porque as camadas de menor poder aquisito preocupam-se simplesmente em ter sua casa própria, enquanto que a classe média volta-se para o número de aposentos e os mais abastados priorizam o espaço, ou seja, valorizam mais a área da unidade habitacional.

A área é parte integrante da descrição de um imóvel, constando em vários documentos e nem sempre com a mesma conotação. Primeiramente, ela está no Memorial de Incorporação, um documento público e obrigatório nas construções em condomínio. Este memorial fica registrado em cartório e contém todos os elementos referentes ao edifício e seus componentes. Inserido neste documento, encontram-se tabelas numéricas padronizadas pela Norma Brasileira NBR-12.721 onde constam todos os quantitativos da edificação, especialmente suas áreas, devidamente individualizadas pelas diversas tipologias.

Além do memorial, a área de um apartamento aparece na escritura, no registro de imóvel, nos prospectos de propaganda e nos desenhos do projeto de execução da obra, com base nos quais são avaliados os valores dos serviços inclusive dos Arquitetos e Engenheiros que participaram do empreendimento.

Area útil

A área de uma superfície é muito fácil de medir, na verdade qualquer estudante de 1º Grau é capaz de calculá-la. A grande questão é saber a qual estamos fazendo referência. Justamente por isto, não existe uma “área real”, mas diversos “conceitos de área”.

É comum as pessoas utilizarem expressões como “área útil” ou “área de vassoura”, entretanto, tais definições inexistem na citada norma para incorporações. Quando emitem estes conceitos estão na verdade se referindo à denominada “área privativa”. Esta é a área onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituída pela superfície limitada pela linha que contorna as paredes das dependências de seu uso privativo e exclusivo, sejam elas cobertas ou descobertas.

Além desta, devem ser consideradas ainda as “áreas comuns”, como aquelas que podem ser utilizadas em conjunto por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado seu acesso de forma comunitária, tais como área de lazer e corredores de circulação.

Independente da destinação da área, existe um conceito muito importante, que é da “área equivalente”, que toma por base o custo de construção de determinados locais, como, por exemplo, a área de uma varanda, cujo custo pode equivaler à metade do custo do apartamento. Este conceito é muito importante, pois em função destas pontuações é que são calculadas as “frações ideais” da edificação, denominadas pela norma como “coeficiente de proporcionalidade”, e a “área total da construção”, que corresponde ao rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento da obra impõe gastos não só com a unidade autônoma, mas também com as partes comuns.
Além destes, outros aspectos mais técnicos poderiam ser abordados, ficando aqui ainda registrado o conceito de “área do pavimento”, que ganha importância quando se tratam de prédios de elevado padrão, com uma unidade por andar, passando o hall a ser de fato uso exclusivo deste condômino, embora legalmente ainda constitua uma área comum.

Área útil é a área privativa?

Se analisarmos melhor, a área útil não é, na verdade, a área privativa. Caso se queira aprofundar o conceito, da superfície útil deveriam ser exluídas as áreas das paredes e pilares, que chegam a representar 15% da área de um apartamento. Quanto mais antiga for a edificação, mais grossas serão as paredes e maior porcentagem elas terão na composição da área da unidade. Da mesma forma, quanto menores forem os cômodos maior será a proporção das paredes na composição da área privativa.

Só para exemplificar, um apartamento de 100 m² de área privativa na verdade tem apenas algo como 85% de área útil ou “de vassoura”, ou seja, o equivalente a um bom dormitório. É uma diferença significativa e deve ser levada em conta principalmente nos apartamentos menores pois uma unidade de 40 m² chega a ter 20% de paredes, ou seja, 8 m² que podem significar um cômodo a menos...




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