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Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 122 artigos nesta área)

por Arq. Iberê M. Campos

Que fatores valorizam ou desvalorizam um imóvel?



Os Arquitetos e Engenheiros certamente já se acostumaram a falar ou a escutar frases como “olha, coloque isto porque vai valorizar o imóvel” ou, ao contrário, “não faça isto pois desvaloriza seu imóvel”. Certamente que há fatores que valorizam ou desvalorizam um imóvel, mas uma receita que funciona em determinadas situações pode dar o resultado oposto em outras.

Os fatores que valorizam e desvalorizam um imóvel têm três fundamentos principais: custo, qualidade e utilidade. Não existe uma fórmula pronta para conjugar estes três fatores em fórmulas fixas, uma vez que a análise tem que ser feita não só pelos aspectos objetivos mas principalmente sob o ponto de vista social e econômico do público ao qual se destina cada imóvel.

O quesito localização tem sido tratado como primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do imóvel sendo fator determinante na escolha. Leva-se em conta a infra-estrutura da região, vizinhança, trânsito, vias de acesso, tendência de ocupação das áreas vizinhas, segurança e possibilidades de futuras reformas ou ampliações.

A análise da localização pode mudar o enfoque dentre as diferentes faixas de renda. Os menos providos de recursos buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público. Já as camadas de renda mais alta procuram locais com menos violência e maior facilidade de acesso com automóvel particular.

Resolvidas estas questões básicas, começa-se então a analisar a questão do posicionamento do imóvel no local analisado. Começa-se então a pensar na possibilidade de ocorrerem invasões por desocupados ou movimentos sociais. Também é preciso verificar a questão de possíveis inundações, vizinhos na frente, fundos e na lateral, sem falar da altura, aeração, ventilação insolação, fatores de insalubridade e vista que se tem dos cômodos, se for uma área já construída.

Outras preocupações são a posição em relação ao sol nascente (para melhores condições de salubridade), a procura maior por apartamentos situados nos andares mais altos (pela vista), as lojas com frente para a via pública (pela movimentação) e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente, como aqueles de frente para a praia ou praças arborizadas.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso que se pretende dar ao prédio. Os materiais utilizados na estrutura devem ser avaliados quanto à sua durabilidade, facilidade de manutenção e de ampliacão futura. Os acabamentos devem ser duráveis, fáceis de limpar e de serem reparados. Um imóvel que utiliza uma cerâmica caríssima e feita sob encomenda certamente será mais caro de ser consertado do que um que utiliza pedras naturais encontráveis em qualquer loja especializada ou cerâmicas encontradas no comércio de azulejos antigos.

Fator imperativo de ser analisado é a facilidade de estacionamento. As vagas de garagem eram considerada dispensáveis em meados do século passado, mas hoje qualquer classe social precisa de espaços para deixar seus veículos, que se tornaram condição básica para um mínimo de conforto e condições de trabalho. Imóveis destinados às faixas de renda mais alta precisam de três ou mais vagas por unidade.

Os condominios-clube

Outro exemplo de fator a ser levado em conta refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários. É interessante possuir integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos que permitem maior versatilidade em sua utilização. Aliás, vêm se tornando comuns os chamados condominios-clube que contam com um setor completo de lazer, contendo não só os tradicionais piscinas e salão de jogos mas também sala de ginástica, espaço gourmet, churrasqueria, forno de pizza, salão de beleza, locadora de filmes, quitanda, mini-mercado, padaria e tudo o que as pessoas precisam em seu dia-a-dia.

Além destes fatores subjetivos (mas nem tanto) há outras questões intrínsecas que se referem aos aspectos construtivos. Estes exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações elétrica, hidráulica e ar condicionada. Em tudo, deve-se avaliar a qualidade dos materiais e o emprego de novas tecnologias, não só no aspecto construtivo propriamente dito mas também na facilidade oferecida a instalação de novos sistemas como Internet, rede interna de computadores, redes sem fio (wireless) para notebook, salas de projeção, auditórios e circuito interno de TV

Evite personalizações

Finalmente, uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer reformas em um imóvel. Deve-se a todo custo evitar alterações de cunho pessoal, que o personalizem. Ao contrário, deve-se realizar apenas aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.

Só como exemplo, suponhamos um proprietário que é louco por cavalos e decora seu apartamento de cobertura como se ele estivesse pronto a receber meia dúzia de mangalargas. Existe uma grande probabilidade de que um possível novo proprietário não goste de conviver com portas ao estilo do velho-oeste, lavatórios que lembrem um cocho e lustres que mais parecem uma sela. A redecoração necessária significa custos e estes serão abatidos do valor inicial do imóvel. Assim, sempre que for reformar um imóvel pense em como aquelas alterações seriam recebidas por um corretor de imóveis e como elas serão percebidas por um possível comprador.

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