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Em Empreendimentos Imobiliários (veja mais 120 artigos nesta área)

por Rogério de Oliveira Araújo

As contribuições da Manutenção para a segurança do complexo predial



Uma das características mais importantes que um edifício pode apresentar é a de oferecer segurança àqueles que fazem uso de sua estrutura, para tanto, todos os equipamentos e instalações que compõem o sistema de segurança do edifício devem dispor de alta confiabilidade e total disponibilidade para atender prontamente as necessidades nos casos onde for exigida a sua utilização.

A manutenção dos equipamentos de segurança é fundamental para o edifício, uma vez que emcasos de acidentes o sistema pode evitar perdas humanas e materiais dentro do complexo além de ser exigido por legislação para obtenção de registros de funcionamento.






Infelizmente, em muitos edifícios estes itens passam despercebidos e sua manutenção não é cumprida de acordo com as exigências das normas, em muitos prédios as instalações e equipamentos de segurança são meros objetos de decoração. Eventualmente, passam por alguma revisão quando o edifício passará por vistoria do corpo de bombeiros ou da prefeitura, esta realidade faz com que tenhamos em nossas cidades edifícios totalmente inseguros para seus usuários e irregulares no âmbito da normatização e regularização.


Vale ressaltar que a NBR 5674 que trata da manutenção de edifícios é muito clara quando designa os responsáveis pela manutenção da edificação e seus prepostos a responsabilidade sobre a manutenção dos sistemas de segurança contra incêndio, sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de alarmes e detecção de incêndio, além dos dispositivos de segurança que compõem elevadores, geradores e cabines primárias, podendo os mesmos responder juridicamente pelos danos que possam ser causados pelo não funcionamento destes sistemas.

O gestor predial pode montar um programa de manutenção que atue de forma a manter todos os itens de segurança com confiabilidade total. Este programa pode prever a vistoria rotineira da equipe de manutenção através dos check list's preventivos, manutenções preventivas executadas por empresas especializadas e certificadas pelos órgãos competentes e cadastro de prestadores que possam agir corretivamente nos sistemas.

A vistoria periódica pode ser executada juntamente com a rotina de preventiva do edifício, por um manutentor treinado para este fim. Este tipo de ação é importante para ganhar agilidade na correção de eventuais defeitos no sistema e no monitoramento do estado das instalações.

As manutenções preventivas periódicas são importantes para que o sistema se mantenha confiável e atestado por entidades competentes. Os períodos para execução devem levar em consideração as normas vigentes e as legislações municipais e de corpo de bombeiros. É recomendável que nunca exponhamos os itens de segurança a empresas "aventureiras" faz-se necessária uma avaliação preliminar do prestador, se o mesmo possui registro nos órgãos competentes para poder executar tais serviços.

Com relação as manutenções corretivas é importante que o gestor já possua um cadastro de prestadores pré selecionados para atender mais rapidamente e com mais eficiência tais eventos. O cadastro facilita a manutenção, pois temos a garantia da continuidade e do conhecimento do sistema a ser corrigido.

Um aspecto importante que devemos considerar é a atuação conjunta da manutenção com a área de segurança responsável pela edificação. As ações são muito mais confiáveis quando temos o suporte de uma equipe especializada na área, com este apoio mútuo a manutenção e a segurança patrimonial podem desenvolver atividades conjuntas visando manter, aperfeiçoar e modernizar as instalações da edificação.

Como já expomos anteriormente os itens de segurança de uma edificação não se restringem apenas as instalações de proteção e combate a incêndio, mas a todos os itens que visam prevenir acidentes dos usuários dentro do complexo predial, desde o sistema de aterramento até a manutenção dos pisos antiderrapantes dos acessos. Ações preventivas e corretivas devem ser tomadas para que o edifício forneça condições seguras a seus usuários, os manutentores devem agir proativamente e os gestores precisam estar atentos as oportunidades de melhoria dos aspectos de segurança dentro do complexo.

Levantando uma questão sobre segurança que muitas vezes passa despercebida: Não seria a implantação de um PMOC (Plano de Manutenção Operação e Controle) nos sistemas de ar condicionado, uma ação que visa a segurança dos usuários da edificação? A qualidade do ar respirado pelas pessoas dentro de suas salas não é importante para evitar contaminações? Eis ai mais um item de segurança a ser mantido.

A equipe de manutenção deve estar consciente de sua responsabilidade em manter e criar condições para que não ocorram acidentes dentro do complexo, pois a segurança de um edifício passa principalmente pela manutenção das condições ideais que ele oferece aos que nele interagem.

Novamente estamos diante de uma questão fundamental: Manutenção proativa é essencial para qualquer edificação.


Rogério de Oliveira Araújo, é Técnologo em Construções Civis formado pela Universidade Mackenzie com especialização em Gerenciamento da Manutenção na UniFEI.


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