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por Redação do Fórum da Construção

Cuidados na compra de um imóvel usado



A compra de um imóvel, é sempre uma decisão difícil. Envolve grandes investimentos, e no momento de decisão, sempre temos nossas dúvidas.


Para ajudar nesse momento, veja as orientações do Creci-RJ:

1 – Se você decidiu adquirir um imóvel, o primeiro passo é definir a região onde pretende morar. A dica também vale se a compra é apenas para investimento, pois a área escolhida pode influenciar na valorização ou desvalorização do bem.

2 – Estabeleça o que é imprescindível para você, coisas das quais você não abre mão: se uma casa ou apartamento, a metragem ideal, número de vagas de garagem, varanda, silêncio ao redor, quintal, área de lazer. Calcule ainda quanto pode e pretende gastar, e, se escolher um condomínio, leve em conta as taxas comuns aos moradores.

3 – Calcule com cautela tudo o que você deve gastar para não ter surpresas. Se você pretende usar um financiamento, lembre-se que quanto menor a quantia e o número de prestações, menores serão também os gastos com juros, que variam de banco para banco. No Canal do Corretor, neste site, você encontra os simuladores de financiamento das principais instituições bancárias.

4 – Além desses gastos, não se esqueça de considerar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pago pelo comprador – cerca de 2% do valor de mercado do imóvel, no município do Rio de Janeiro (mais informações no site da prefeitura : www.rio.rj.gov.br/smf).

5 – Unir satisfação, custo e qualidade não é uma tarefa fácil. Por isso, é importante que você determine as suas verdadeiras necessidades, sua disponibilidade financeira e suas expectativas. Comprar um imóvel requer muita pesquisa. O corretor de imóveis é o profissional gabarito para tornar essa procura menos árdua, ajudando a transformar seu sonho em realidade.

6 – Converse com o corretor, explicando o que você quer e espera do novo imóvel. Peça que ele só marque uma visita se a casa ou apartamento atender a suas necessidades.

7 – Quando se interessar por algum imóvel, analise, antes de mais nada, a localização. Ande pelas redondezas e se informe sobre a infraestrutura da região e os serviços oferecidos, como supermercados, padarias, farmácias, bancos. Verifique as linhas de ônibus locais ou a proximidade do metrô, e quanto tempo você vai levar para o trabalho e a escola dos filhos. O novo imóvel precisa facilitar a vida da família e não causar transtornos.

8 – Procure conhecer os estabelecimentos que existem no entorno, como uma escola de samba ou um clube movimentado, e o quanto eles podem interferir na sua tranquilidade. Informe-se também se há feira livre algum dia da semana na rua e converse com os moradores sobre a ocorrência de enchentes. São precauções que evitam problemas e arrependimentos futuros.

9 – Visite a área próxima e também o imóvel de dia e de noite. Faça isso quantas vezes julgar necessário até se sentir seguro.

10 – Procure observar as condições do encanamento e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a incidência do sol, a conservação do teto, do telhado, das paredes e do piso – veja se há rachaduras, vazamentos ou mofo. Se possível, vá acompanhado de alguém que possa ajudá-lo nessas avaliações.

11 – Se o imóvel escolhido for uma casa ou apartamento térreo, analise em especial a questão de segurança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminação na rua.

12 – Verifique se há vagas na garagem e a possibilidade de alugar outra, se for preciso. Consulte também o valor do condomínio, em caso de apartamentos ou casas de vila. Veja como é feito o rateio das contas – água, luz, tevê a cabo, etc.- e se a renda familiar é compatível com os gastos fixos da moradia.

13 – Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o pagamento de prestações não ultrapasse 25% do orçamento doméstico ou da renda familiar.

14 – Pergunte ao corretor se o proprietário do imóvel está aberto a propostas. Na hora de fazer a sua, se coloque no lugar dele e evite reduções absurdas do valor pedido, o que deveria causar até estranheza se aceitas. Certifique-se do que está ou não incluído, conversando abertamente sobre isso. Exija respostas claras e precisas e não fique constrangido de perguntar de novo, caso continue com dúvidas.

15 – Compra decidida, é hora de verificar a documentação do imóvel e do proprietário, e aqui toda atenção é pouca. Veja as solicitações e investigações que você deve fazer:

- Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada. É fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis e traz a história do imóvel nos últimos 20 anos, revelando sua titularidade e qualquer possível complicação, como hipoteca ou pendência judicial.
- Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.
- Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.
- Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.
- Se existir financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência.
- Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.
- Declaração negativa de débito ao síndico do condomínio.
- Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).


16 – Normalmente, o proprietário é quem deve apresentar esses documentos, que têm custos. Fique atento porque a falta de informações pode comprometer a segurança do negócio.

17 – Não havendo impedimentos, faça um contrato de promessa de compra e venda. Mas lembre-se: este é apenas um documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal dado vale como parte do pagamento. As partes podem estabelecer na proposta o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se for do vendedor, ele deve devolver o sinal em dobro.

18 – Leia atentamente o contrato. Risque todos os espaços em branco e assine todas as páginas. Ele deve ser datado e assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija uma via do contrato original, reconhecendo firmas de todas as assinaturas.

19 – Em caso de dúvidas, peça esclarecimentos ao corretor ou ao proprietário do imóvel. Se necessário, consulte um advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor.

20 – O contrato deve conter os seus dados pessoais e os do proprietário, a descrição e o valor total do imóvel, a forma e o local de pagamento, o índice e a periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), as penalidades no atraso de pagamento de parcelas, o valor do sinal antecipado, a existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura. Verifique as condições previstas para a eventual rescisão.

21 – No caso de financiamento, observe se há cláusula de rescisão do contrato, caso você não consiga a liberação do crédito.

22 – Ao quitar a dívida, solicite a lavratura da escritura definitiva e providencie, em seguida, seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

23 – Vale lembrar que a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil. Não se caracteriza como relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.



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