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por Engº Francisco Maia Neto

Avaliação imobiliária : a técnica vencendo a intuição



Desde os primórdios do século, em decorrência da utilização da metodologia científica ser explicada na avaliação de imóveis em países desenvolvidos, a engenharia de avaliações vem se desenvolvendo como uma ciência autônoma, com a utilização de processos cada vez mais avançados na busca da determinação do valor.

O crescimento urbano verificado nos grandes centros no período anterior a segunda guerra mundial, conduziu o poder público um grande número de desapropriações, o que abrigou o implemento de estudo no campo das avaliações.



Paralelamente, o avanço do setor imobiliário permitiu aos engenheiros que participavam das desapropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que se referia as transações e locações.

No final da década de trinta a utilização da estatística como ferramenta indispensável da prática da engenharia de avaliações permitiu aos profissionais apresentarem estudos concretos, não só no que se referia ao valor médio, mas também quanto a distribuição amostral saneamento de dados mercados e intervalos e intervalos de confiabilidade.

Estes conceitos, hoje tão comuns em casos de avaliações imobiliárias elaboradas por engenheiros, se incorporaram definitivamente à espécie, ao lado de análises relativas ao uso e ocupação do solo, posturas municipais, infra-estruturas urbana, depreciação físicas, custo de construção e conceitos arquitetônicos.

MARCO NA HISTÓRIA

Tudo isso só foi possível porque as variáveis que compõem a formação do valor vêm sendo estudadas por profissionais e entidades, na busca constante de métodos e técnicas que garantam uma conclusão segura nos trabalhos arquitetônicos.

O profissional oriundo de um curso de formação em Engenharia Civil ou Arquitetura dispõe o engenheiro no currículo escolar de cadeiras que integram os requisitos indispensáveis ao manuseio da técnica avaliatória permitindo assim que estas avaliações se divorciem das opiniões e se apresentem com a objetividade necessária à completa fundamentação na determinação do valor imobiliário.

Esta metodologia deve um marco na história da engenharia de Avaliações, quando o Engenheiro Luiz Carlos Berrini, na década de 40, escreveu a mais significativa obra do gênero, o livro intitulado "Avaliações de imóveis".

Nesse trabalho, o sábio profissional procurou englobar os conceitos fundamentais para identificação dos atributos que compõem o valor do imóvel, em que se refere às testadas, profundidades, relações frente fundos, área equivalente, e tantos outros que diferenciam o trabalho do técnico à opinião do "leigo".

Este aspecto é ainda mais significativo quando nos deparamos com trabalhos avaliatórios elaborados por pessoas não habilitadas, que procuram dar cunho científico através da aplicação pura e simples da média aritmética de elementos coletados desprezando aspectos de importâncias relevantes, o que gera resultados enganosos e prejuízo a alguma das partes interessadas.

CONCLUSÕES SEGURAS

Com a evolução dos processos avaliatórios, o abismo entre o técnico e o "leigo", tem aumentado significativamente, uma vez que a nova norma brasileira para Avaliação imóveis urbanos (NB502/89 - da ABNT). incorporou conceitos matemáticos estatísticos acessíveis a quem possuía a formação adequada.

São técnicas avaliatórias que dispõe o engenheiro, no sentido de determinar com exatidão quais são os parâmetros significativos na formação do valor e como estes se comportam.

Toda metodologia se baseia no uso da estatística inferencial, uma técnica eficaz na busca da fundamentação do objetivo do trabalho avaliatório, que permite conclusões seguras, o que dignifica a profissão do engenheiro ajudando a cumprir sua função social.

Somente assim entendemos ser possível eliminar dúvidas surgidas em processos de desapropriação, fusão, cisão e incorporação de empresas reavaliações de ativos, privatização de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguéis, cálculo de imobiliários, regulação de sinistros, perícias judiciais dentre outros, onde muitas vezes nos deparamos com avaliações intuitivas baseadas no "bom censo", na experiência ou ainda no "conhecimento do mercado".

Temos certeza que estas aberrações estão por terminar, pois num pais que busca modernidade através do avanço tecnológico, haveremos de avançar no século XXI assistindo a técnica superar definitivamente a intuição.


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